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  梧桐映衬的厂区广场行人寥寥，工业怀旧风的红砖墙内空空荡荡，钢结构仓库改造的社区阛阓里，菜场、超市、食店半响无人光临……这是记者日前在南京绕城公路旁边尤家凹社区看到的场景，这座由南京压缩机厂改造的社区中心，投用半年来门庭冷落。

  相同地处“城市旮旯”，南京城西干道边的国创园却是人来人往。接近元旦，商业街用彩灯、气球装修，透过氤氲的玻璃窗，日料、火锅店济济一堂，毛肚与黄喉在红汤里翻滚升腾……这个依托南京第二机床厂改造的都市工业园，终年保持着九成左右出租率。

  “跟着渐渐的变多的老厂房变身都市工业园，商场分解现象益发显着。”南京市建委制作二处处长董文量介绍，南京主城区数十家都市工业园整体入驻率保持在六七成，高的如国创园、瑞金里、杨柳湾科技园可达八九成，低的仅有四五成，乃至不乏南京压缩机厂这样出租率极低的事例。究其根源，除区位、定位差异外，老厂房改造能否打破围墙与城市相融、与日子共振，完成园区与社区、街区共生，产商文旅功用融合，是其胜败的要害。

  南京压缩机厂坐落于南京软件谷，始建于20世纪50年代，曾是南京机械行业的重点企业，被列为市级二类工业遗产。跟着软件谷开展越来越老练，周边地块都已开发，老厂区更新被提上议事日程，东南大学修建学院UAG作业室担纲规划，将其改造为寓居社区中心。

  “这是南京初次将老厂区改构成社区中心，东大修建师倾泻了许多巧思。”项目制作方、南京建发集团陈林介绍，南京压缩机厂三栋呈掎角之势的巨大排架结构修建中，一栋具有国内榜首座空间曲面网架结构，该结构学习20世纪70年代原西德规划理念制作，改造中，施工方撤除了老化破损的彩钢房顶，将曲面网架出现；网架之下，制作带有房顶花园的商业用房。两栋并排的巨大厂房间刺进白色穹窿形构架，如一片轻盈的“云影”栖息于厚重的工业修建间，营建出奇幻且别具意境的空间景象。

  新与旧、轻与重、虚与实……在改造后的南京压缩机厂有机一致，该项目为此获评住建部工业遗产更新典型事例。但是规划师的这番巧思，未能在运营中收成报答。藏身红砖墙内、钢架结构下的阛阓与球馆，无论是菜场、超市、小食店，仍是艺剪店、羽毛球场，大多门庭冷落、少人问津。

  “你看这一大堆菜，一早就拉来了，现在都下午了，才卖出几斤。”12月23日下午，记者在钢架构下的菜场看到，这儿仅有蔬菜摊位两个，肉摊、水产摊和干摊位各一个。来自安徽的菜贩看着一堆堆的青菜、菠菜、西红柿，一脸愁容，“几个月了，生意都这样。”几个商贩见没顾客来，爽性聚在一起打牌。阛阓上小吃、水果店、艺剪店也无人光临，“一全国来就十来个顾客，每天房租却要一两百。”沙县小吃店东无法诉苦。“云影”两边的修建，用作作业楼和健身馆，作业楼内空空荡荡，健身馆的四片羽毛球场，仅有一片场所有人打球。

  “作为老厂房，压缩机厂改造得很好，但仅定位为社区服务功用，不免过于单一，导致使用率低下。”雨花台区赛虹桥大街就事处有关负责人坦言，南京压缩机厂虽地处软件谷，却坐落绕城公路与宁芜铁路的夹角处，坐落在名为丁树山的山沟里。周边楼盘树立，从软件大路开车前来，需下穿地道；园区四面也以栏杆与小区阻隔，居民进园需刷卡、泊车要交费。加上周边多为新小区，居民以年青人为主，网购习气根深柢固，园区内的小店既不行“网红”，也缺少招引力，年青人天然不肯来。素日里，园区内除了赛虹桥大街的作业人员，便只要白叟带小孩来漫步。

  无独有偶，坐落中华门外某都市工业园，具有一大批清代、民国老厂房，被称为“活的修建博物馆”，入驻率却越来越低。记者12月17日现场看望，一楼沿街铺面许多关着，园区广场看不到多少行人，不少老修建大门紧锁，透过玻璃窗往里看，规整摆放的工位上空无一人，房间里绿植无人打理，枝叶已枯卷。“日子气息缺乏，园区越来越冷清了，很多厂房没有租出去。若不是看中这儿环境好、泊车便利，咱们也早搬走了。”承租该都市工业园的某规划企业负责人说，园区改造后一直走“高冷道路”，配套除了小众博物馆，便是设包间的饭馆，不聚人气；加之这儿被秦淮河、高架路与外面离隔，地处主城却感觉被疏离，出租率已降到五成左右。

  “从南京压缩机厂到中华门外某工业园，老厂房改造若只排布日子服务功用，短缺工业支撑；或是只要工业载体，没了消费服务配套，尤其是年青人爱扎堆的潮玩、网红店，都难继续。”董文量说，都市工业园只要产商一体布局，先自我循环，构成特征后才干服务居民、招引游人。

  对此，地处南京城东的杨柳湾科技园，也有过经历。这座使用南京无线电元件四厂、七厂改造的“构思东八区”，曾为寻求短期效益，在“二房东”料理下，招商违背工业园定位，招引了大批餐饮、训练、仓储类企业，乃至引进了棋牌室、足浴店，可没有工业集聚带来的人流，消费便成了无源之水，终究项目难以为继。

  2023年，南京新工集团接手“构思东八区”，将其更名为“杨柳湾科技园”，出资6200万元从头改造，项目清理了“小散乱”业态，引进公共技能渠道，招引了150多家配备、电子、大数据企业，其间高新企业9家、国家级专精特新企业2家，服务业规上企业20家，2024年营收20多亿元。工业做大后，园区破墙开店，沿光华东路、蓝旗街构成两条美食街，既为园区职工服务，也与周边居民同享。

  “从头改造后，杨柳湾科技园拨乱反正、回血重生。”南京杨柳湾科技园总经理姚烛带领记者观赏时介绍，园区撤除围墙，与周边小区融为一体，若不是她提示，民国风格的园区与周边青灰色系的居民楼，简直难以分辩。正午时分，美食街上人头攒动，沿街既有小厨娘、紫藤、真知味等品牌餐饮，也有小马牛肉面、鱼儿馆、张府园皮肚面这些网红店，焰火气十足。

  和中华门外某工业园同处城南区域，依托南京榜首棉纺厂、第二机床厂改造的国创园、悦动·新门西，终年保持着九成左右的出租率。“既要做强工业导入，也要激活商业消费。”南京国创园作业人员刘金介绍，园区招引80多家文创、规划企业，沿来凤街又建成200多米长的商业街，引进了30多家咖啡店、小酒馆、文创店，产商一体布局，吸纳作业2600人，2024年产值16亿元。悦动·新门西在开展物联网工业的一起，引进派出所、社区中心和运动馆，既为园区客户服务，也便利周边居民就事，园区年创税超亿元。

  “要让都市工业园长红，不但要产商融合，还要精心选商。”刘金介绍，国创园高人气、高出租率的背面，是园区生生不息的工业生态，来凤街30多家消费店肆，每年汰换率在20%左右。街上七八家主办人咖啡店，风格各具特征，从学校复古风、地中海风情到宠物友爱型一应俱全；咖啡口味掩盖手冲、中烘、深烘各种调性，满意多种顾客的需求。园区乃至出资孵化了美式餐超、买手店，从空间供给商化身工业合伙人，不断给消费的人带来新鲜感。

  老厂房走红后，这儿成了街拍爱好者、婚纱店的抢手取景地，园区顺水推舟，引进了荷玛造型、雨琪婚礼、金锋团队等闻名婚庆企业，从婚礼策划、化装、礼衣定制、拍摄摄像构成一条龙服务，在文创、规划之外又开展起婚庆工业。悦动·新门西集聚了篮球、轮滑、攀岩、街舞等体育项目后，也招引了奥斯轮滑、蓝鲸攀岩等体育企业入驻，开展起体育工业。

  当尤家凹社区中心、中华门外某工业园还在为低入驻率发愁时，杨柳湾科技园、悦动·新门西日租金已达2.5元/平方米，相当于新街口新开的金陵中环写字楼水平，国创园日租金更达3元/平方米。

  “贵有贵的道理——比较城市CBD，老厂房的低密度载体、工业怀旧风、花园式环境，在城区非常可贵。”从国创园创建之初便入驻的南京洛可可文明开展有限公司负责人洪源慨叹，在工业遗存改造的空间里作业，有一种年月沉积的静寂质感，作业乏了就去来凤街喝杯咖啡，沉浸于贩子人声，体会城市焰火。

  从国创园到杨柳湾，从来凤街到光华东街，园区即社区，作业亦日子。“咱们社区在园区作业，小剧场、厂区医院、泊车库与社区同享。来凤小区活动空间少、车位严重，居民茶余酒后就去园区漫步。”来凤街社区书记郝菲说，社区和国创园已是水融、不行别离，每天在来凤街上消费、打卡和漫步的人，你很难辨明他们是居民、职工仍是游人，环绕工业园，构成了新的社群。

  这样的融合度、曝光率，让本来偏居城市一隅、交通不便的老厂房，成为市民神往的当地，化身科创和消费高地，激发了老城生机。南京秦淮区双塘大街就事处副主任张锐介绍，大街地处老城南，老小区多，晚年化程度高，工业载体少，现在国创园、悦动·新门西两个工业园发明了大街20%的税收，引来了5000多名年青上班族。姚烛介绍，杨柳湾科技园加上5311厂园区，在南航大周边构成了20万平方米城市硅巷。

  “可见老厂房改造要推进文商产居混合布局、园区社区深层次地融合。”南京市规划和天然资源局雨花台分局有关负责人说，该区正推进南京玻璃纤维研讨规划院、南京压缩机厂两个老厂区改造使用，两处厂区都留存着宝贵的工业遗存，学习国创园、杨柳湾科技园经历，南京压缩机厂接下来要做好产商融合文章，后续赛虹桥大街就事处将联手市建发集团招租商务、作业类企业，导入盒马前置仓，并引进养老企业，让园区先构成内部循环，再建强社区中心。玻纤院不但要改造使用好纺织机械厂房，还要为周边居民供给消费、运动、泊车等服务，构成“15分钟便民日子圈”。

  “当老厂的织机声远去，新园区织造的，是立异、生机与人文融合的城市新经纬。”南京玻纤院改造项目负责人张丰说，老厂房改造不仅是物理空间重塑，更是工业文明与今世日子的对话，是工业价值与城市生机的共生。唯有守住前史根脉，自动融入城市开展，立异运营形式，工业遗产才干在城市更新的浪潮中，焕宣布耐久旺盛的生命力。（顾巍钟 许愿 程晓琳 颜颖）

  老厂房改造不仅是物理空间重塑，更是工业文明与今世日子的对话，是工业价值与城市生机的共生。